Деньги больше не шелестят, а скрипят. Этот звук напоминает ночной скрежет зубов, когда вместо звезд в голове — платежи. Люди устали покупать будущее в рассрочку. Рыночная ипотека, казавшаяся ещё недавно трамплином к мечте, теперь больше похожа на петлю на шее отчаявшегося. Деньги стали дорогими, доходы — нестабильными, а кредитные обязательства не терпят оправданий, приходя точно по графику. В попытке найти спасение, многие обращают взор на «Семейную ипотеку». Её название внушает надежду, а ставка в 6% выглядит привлекательно. Однако правила игры меняются быстрее, чем желания.

Ужесточение и просадка

С 1 февраля Минфин внес существенные изменения в условия программы. Теперь «Семейная ипотека» оправдывает своё название в полной мере: один кредит — на одну семью. Раньше существовала лазейка, позволявшая «разделить» семейный бюджет для получения двух кредитов. И вот она закрыта. Важно, что дети должны быть официально зарегистрированы по тому же адресу, что и заемщик. Для подачи заявки обязательным стал СНИЛС детей.

«Этот уникальный идентификатор позволяет проверить ребёнка по базам Пенсионного фонда и Федеральной миграционной службы, подтверждая его существование и место регистрации», — поясняет Сергей Брылев, руководитель отдела продаж по ДФО ООО СЗ «РЕСУРС ДЕВЕЛОПМЕНТ Острогорный».

В прошлом останутся и «технические созаемщики» — третьи лица, формально подходящие под условия. «Теперь супруг (а) обязательно включается в число заемщиков, даже если его высокая долговая нагрузка может повлиять на одобрение кредита», — комментирует Евгения Вернидуб, руководитель отдела ипотеки «Этажи-Владивосток».

Технически процесс не стал сложнее, но фундаментально изменился подход банков к оценке заемщиков. Если раньше банк действовал в одни ворота, то теперь он тщательно проверяет всю семью. Это значительно повышает требования к «финансовому здоровью» домохозяйства. При наличии «серого» дохода или испорченной кредитной истории у одного из супругов в выдаче кредита будет отказано.

«Даже обычная рассрочка на маркетплейсах, таких как Ozon или Wildberries, отражается в Бюро кредитных историй и может снизить рейтинг заемщика. Сроки рассмотрения заявок могут увеличиться на 2–3 дня из-за необходимости межведомственных запросов в ЗАГС и ПФР для подтверждения семейного статуса и наличия детей», — добавляет Сергей Брылев.

Новые правила неизбежно приведут к сокращению общего объёма выдач. «Ужесточение условий неизбежно приведет к снижению спроса на новостройки», — подтверждает Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет».

По прогнозам Сергея Брылева, во втором квартале 2026 г. количество сделок по льготным программам сократится на 15–20% по сравнению со среднемесячными показателями. Похоже на настоящее обрушение, особенно на фоне ажиотажного декабрьского спроса, когда заемщики стремились ухватиться за ипотечные поручни уходящего банковского состава на старых условиях. Тогда, по данным ЦБ, выдачи взлетели на 30%. Это подтверждает и «ДОМ.РФ», по данным которого особенно росла доля одобрений с более высоким первоначальным взносом и объёмы выдачи «семейки» в ДФО достигали 70–80%.

С новыми условиями вряд ли стоит ожидать повторения высоких продаж. Антон Гак: «Часть сделок уже была реализована ранее, до изменения правил, поэтому в первые месяцы после вступления изменений в силу возможна краткосрочная просадка».

Рыночная ипотека: спасение или иллюзия?

Эксперты расходятся во мнениях относительно будущего рынка ипотеки. Некоторые полагают, что снижение ставок по рыночной ипотеке приведет к росту спроса, перенаправив часть покупателей в этот сегмент.

«При снижении ключевой ставки традиционно растёт интерес к рыночной ипотеке, особенно на вторичное жилье. Плюс продолжают действовать региональные программы. Это поддержит общий спрос», — уверена Евгения Вернидуб.

Антон Гак, однако, уточняет: «Для устойчивого восстановления спроса ключевая ставка должна находиться на уровне не выше 11–12%».

Сергей Брылев категорически не согласен с оптимистичными прогнозами: «Рыночная ставка, даже при снижении ключевой до 14–15%, останется в диапазоне 17–19% годовых. Это совершенно иная процентная нагрузка для заемщика. Разница в 10–12 процентных пунктов с льготной ставкой — это колоссальная пропасть».

Его слова находят отклик в реальности, особенно в Приморье, где вместо «хочу» все чаще звучит «потяну — не потяну». Рыночную ипотеку смогут позволить себе лишь единицы. Сегодняшний «отложенный спрос» подкреплен наивной надеждой на улучшение ситуации в будущем. Люди откладывают крупные покупки, ремонт, приобретение жилья. Это не философия бедности, а, скорее, «бухгалтерия выживания», в которую рыночная ипотека просто не вписывается.

«Рыночная ипотека сейчас — удел либо высокомаржинальных инвесторов, либо покупателей с огромным первым взносом от 50%. Она никак не закроет потребность массового покупателя, который привык к ставке 2% по «Дальневосточной ипотеке» или 6% по «Семейке». Компенсация может составить максимум 5–7% от объёма выпадающих льготных кредитов», — признается Сергей Брылев.

Что ждёт девелоперов?

На Дальнем Востоке действует «эффект липких цен» в сочетании с высокой себестоимостью строительства. Логистика, короткий строительный сезон, ограниченность человеческих ресурсов — все это не позволяет марже застройщика опуститься ниже точки безубыточности.

«Мы скорее увидим стагнацию цен и увеличение объёма скрытых скидок (отделка в подарок, паркинг, рассрочка), чем прямое снижение прайс-листов. На вторичном рынке возможно торможение роста, но обвала не будет — «вторичка» всегда остается бенефициаром, так как новостройки стали менее доступны», — говорит Сергей Брылев.

Антон Гак также не ожидает массового снижения цен на новостройки: «Причин несколько: дефицит рабочих рук, продолжающийся рост строительной себестоимости, а также потребность в современной и комфортной среде, подкрепленная «Дальневосточной ипотекой», продолжает толкать конечные цены вверх».

Сейчас, по словам экспертов, намечаются три вектора развития событий. Первый — траншевая ипотека и комбинированные продукты (льготная ставка в пределах лимита + рыночная на остаток). Второй — активное внедрение программ с плавающей ставкой для высокодоходных групп населения, сглаживающих риски. Третий, самый важный для застройщиков, — это расширение лимитов по «Дальневосточной ипотеке» с 6 млн руб. и снятие ограничений по возрасту ребёнка. «Стоимость квадратного метра у нас часто превышает лимит в 6 млн, и без комбинированных продуктов или увеличения суммы мы не сдвинемся с мертвой точки», — резюмирует Сергей Брылев.